Nicolas Joly, DG d'Icade :« Comment nous préparons la ville de 2050 »
La Lettre de L'Expansion : Icade célèbre cette année ses 70 ans. Quelles leçons du passé retenez-vous ?
Nicolas Joly : Depuis soixante-dix ans, Icade a traversé plusieurs crises, des périodes de croissance. Elle a su se transformer, innover ; nos activités ont évolué, pour construire la ville, la remodeler et répondre aux besoins des territoires : logements, hôpitaux, bureaux… Nous avons mis au cœur de notre modèle les enjeux RSE – climat et biodiversité – car c'est sur le temps long que nous pouvons intégrer ces enjeux. Enfin, depuis deux ans, nous avons recentré nos activités autour de la promotion et la foncière tertiaire, avec la vente d'Icade Santé, en 2023, à Praemia REIM.
Aujourd'hui, Icade a pour ambition d'être un acteur immobilier intégré, à la fois promoteur et foncière. Ce modèle plus solide et résilient va nous permettre de répondre aux enjeux de la ville de 2050, plus durable et plus mixte, de porter des projets plus complexes, pour des durées plus longues. Pour avoir la capacité de mener des projets de grande envergure à l'échelle de quartiers, et non seulement d'immeubles.
La Lettre de L'Expansion : Votre ambition principale vise à bâtir la ville de 2050. Quelles sont les grandes tendances qui vous inspirent en termes de démographie, de mobilité, d'architecture… ?
N. J. : En début d'année, nous avons lancé un nouveau plan stratégique, ReShapE, qui affirme notre ambition de bâtir la ville de 2050.
La ville de demain sera plus dense, mais aussi plus verte, avec des îlots de nature pour mieux respirer.
Parce que nous sommes convaincus que cette ville est déjà présente à 80%, nous travaillons aujourd'hui à la réhabilitation de l'existant. La ville de demain sera probablement plus dense, mais aussi plus verte, avec des îlots de nature pour mieux respirer. Les immeubles anciens seront conservés, certains rehaussés et agrandis, d'autres totalement transformés pour répondre aux nouvelles normes. Nous travaillons aussi des matériaux biosourcés, les fameux BTP – bois, terre crue et paille – que nous intégrons d'ores et déjà dans des projets, comme celui de Bellecombe à Lyon.
Nous nous appuyons également sur des études prospectives pour anticiper les évolutions démographiques et les dynamiques territoriales en devenir. Car il nous faut construire là où les besoins sont et seront. À moyen terme, nos projections tablent sur un nouveau dynamisme démographique au Nord-Est, qui se caractérise à la fois par une forte réindustrialisation et une sensibilité moindre au réchauffement climatique.
La nécessaire adaptation au réchauffement climatique a déjà impacté le travail des architectes et des urbanistes. Le meilleur exemple est le village des athlètes, qui a été conçu en prévision du climat de 2050 : bâtiments en quinconce pour laisser circuler le vent, forêt urbaine pour créer un îlot de fraîcheur, ombrières sur tous les immeubles… Enfin, il va nous falloir construire sur des zones déjà artificialisées, pour limiter l'étalement urbain, permettre le développement des transports en commun et des mobilités douces et préserver la nature. Les entrées de ville, ces vastes zones commerciales, sont pour nous les zones où nous avons le plus d'ambition. Elles sont à réinventer, à réenchanter, pour devenir de vrais quartiers de ville, accueillants, des lieux de vie. Cela ne pourra se faire qu'avec le concours de l'ensemble des acteurs : propriétaires, investisseurs, collectivités, commerces, usagers.
La Lettre de L'Expansion : De quelle manière les enjeux de développement durable impactent-ils votre stratégie et votre manière de diriger Icade ?
N. J. : La lutte contre le réchauffement climatique et la préservation de la biodiversité sont nos deux enjeux prioritaires en matière de RSE. Alors que nous traversons une crise de l'immobilier sans précédent, il me semble essentiel de conserver notre temps d'avance sur ces sujets.
De mon point de vue, nous ne réussirons à décarboner notre filière – responsable de 25 % des émissions de CO en France – qu'en 2 travaillant avec l'ensemble des acteurs et sur toute la chaîne de valeur, de la start-up au grand groupe. Nous travaillons ainsi avec des start-up que nous incubons au sein de notre studio Urban Odyssey, leur permettant de tester leurs innovations à l'échelle d'un projet, puis à plus grande échelle. Nous accompagnons également l'innovation des grands groupes en déployant leurs solutions dans nos projets. Par exemple, sur le Village des athlètes, nous avons travaillé avec Saint-Gobain pour les cloisons temporaires démontables, en vue de la phase héritage.
La Lettre de L'Expansion : La France souffre d'une grave crise du logement. De quelle manière Icade peut participer à la recherche de solutions ?
N. J. : En étant le cinquième promoteur national, Icade prend sa part dans la production de logements. Nous en produisons environ 5 000 par an, dont une part importante pour des bailleurs sociaux. Depuis deux ans, nous traversons une double crise de l'offre et de la demande. Il faut aujourd'hui accompagner la solvabilisation des ménages, trouver des solutions de financement pour les primo-accédants. Si nous travaillons avec le secteur bancaire pour trouver des solutions, nous innovons aussi sur les façons d'accéder à la propriété. Par exemple, à travers le Bail Réel Solidaire : les primo-accédants peuvent devenir propriétaires de leur logement à des prix 30 à 40 % inférieurs à une accession classique. Pour faciliter la mise en place de ce dispositif sur nos opérations, nous avons lancé notre propre organisme de foncier solidaire, Icade Pierre Pour Tous. Nous sommes agréés aujourd'hui dans quatre régions, nous permettant de porter des opérations avec du logement pour tous, du social à l'accession, en passant par l'intermédiaire et le BRS.
La Lettre de L'Expansion : Icade affiche une capitalisation boursière de 2 milliards d'euros, mais son titre est en recul de 25 % depuis le début de l'année… Comment concilier intérêt général et création de valeur ?
N. J. : Icade est une entreprise privée, cotée, avec un actionnaire de référence, La Caisse des Dépôts qui nous a créés il y a soixante-dix ans. Cette histoire marque notre ADN, mais nous restons avant tout une entreprise privée, avec une raison d'être forte. Notre plan stratégique ReShapE, qui a été présenté aux marchés en février dernier, vise justement à créer de la valeur en conciliant le repositionnement de notre portefeuille et l'accélération de la transformation des territoires.
La Lettre de L'Expansion : Comment votre stratégie intègre-t-elle les ambitions du groupe Caisse des Dépôts qui est un actionnaire structurant d'Icade ?
N. J. : La Caisse des Dépôts a défini trois priorités stratégiques qu'elle accompagne : la transformation écologique, le développement et la souveraineté économique et la cohésion sociale et territoriale. Icade contribue à sa mesure à ces objectifs. La transformation écologique, en rénovant nos actifs, en construisant plus durable, en imaginant des quartiers de ville plus verts. Nous avons été parmi les premiers acteurs immobiliers à avoir une stratégie bas carbone alignée 1,5°C, certifiée SBTi. Le développement et souveraineté économiques, en accueillant dans nos bureaux de nombreuses entreprises du CAC 40 et du SBF 120, en développant des campus industriels dernière génération pour des entreprises de tous les secteurs. Enfin, la cohésion sociale et territoriale, en construisant des logements abordables sur tout le territoire.