Comment Nexity fait face à la crise du logement

Jamais la France n'a connu une crise du logement d'une telle violence. « Nous n'avons pas suffisamment de recul pour déterminer avec précision l'amplitude du choc que nous vivons mais il est sûr qu'il y aura un avant et un après pour le secteur », nous certifie Jean-Claude Bassien, directeur général délégué de Nexity.

Un puissant maillage territorial

L'année 2023 a été catastrophique pour l'investissement locatif. Les investissements des particuliers ont chuté de 50 %. L'activité dans l'immobilier d'entreprise a reculé de 56 %. Et sur le marché du neuf, comme celui des maisons individuelles, qui s'est effondré, le promoteur français ne s'en sort pas si mal par rapport à ses concurrents. En 2023, les réservations de Nexity ont reculé de 19 % sur un an, à comparer avec une baisse de 26 % pour le marché. Au cours des deux dernières années, le groupe accuse un repli de 30 % alors que le marché a chuté de 41 %.

Les réservations de Nexity ont reculé de 19 % en un an, contre 26 % pour le marché.

Un impact limité que Nexity doit en grande partie à son large maillage territorial (400 implantations en France), lui permettant de rester le principal acteur auprès des bailleurs sociaux. « C'est la voie d'accès au parcours résidentiel. Il nous fallait être présents et fournir aux bailleurs les volumes qu'ils demandaient. À fin 2023, nous avons traité avec 100 bailleurs sociaux grâce à notre très forte empreinte territoriale. Très peu d'acteurs sont capables de le faire », constate le directeur général délégué.

Extension horizontale

Surtout, prenant dès 2022 la mesure de la crise, le groupe, présidé par Véronique Bédague, a vite choisi de recentrer ses activités sur la régénération urbaine et la mixité des usages. « La hausse des taux d'intérêt a précipité la crise mais certaines problématiques étaient déjà présentes depuis bien longtemps, comme les sujets de démographie, de changements sociétaux, d'urgence climatique, etc. », souligne Jean-Claude Bassien, pour qui la régénération urbaine est clairement l'avenir du secteur. « Faire le pari que tout va redevenir comme avant juste parce que les taux vont baisser serait une erreur. Nous basculons vers un autre monde. La terre agricole, le foncier vierge n'est plus une terre de conquête pour les promoteurs immobiliers. Il va falloir apprendre de plus en plus à bâtir le “déjà là” », soutient-il.

C'est dans ce contexte que Nexity s'est allié, par exemple, au groupe Carrefour, en 2023, pour réhabiliter 76 sites immobiliers appartenant à l'enseigne. Un potentiel de création de valeur estimé à 500 millions d'euros et qui devrait aboutir à la réalisation de 12 000 logements diversifiés, de 10 000 m2 de bureaux, de 17 000 m2 d'hôtellerie et de 120 000 m2 de nouveaux commerces. « Nous permettons ainsi aux villes de s'étendre sur un horizontal déjà carboné. Dans nos activités, nous avons des exploitants de coworking, de résidences seniors ou étudiantes, etc. Nous maîtrisons la mixité d'usages dans un bâtiment, c'est pour cette raison que Carrefour nous a choisis », se félicite Jean-Claude Bassien.

Répondre à un besoin citoyen

Nexity estime ainsi répondre « au besoin citoyen ». « Cette crise nous apprend à renoncer à la croissance pour la croissance, au volume pour le volume. Par le passé, le secteur a trop souvent plaqué des modèles. Aujourd'hui, les promoteurs doivent savoir répondre à un besoin d'usage, en privilégiant le ciblage de l'offre », explique le directeur général délégué. Selon lui, il faut savoir « territorialiser l'offre ». « Nous travaillons à reconstruire de la centralité, à redonner dans l'espace urbain une unité de lieu : avec un logement proche de l'emploi, des centres de soins médicaux, de l'éducation pour les enfants, des loisirs, tout en s'adaptant à la clientèle ciblée », détaille-t-il.

Actuellement, par exemple, le groupe réaménage l'ancien siège du Conseil régional d'Île-de-France en un centre d'affaires de 13 500 m2 et une résidence sociale pour étudiants. « Ce site remarquable, à deux pas du Champs de Mars, est le symbole de ce que nous souhaitons promouvoir : la ville durable en adaptant l'offre immobilière à la mixité des usages », nous indique Jean-Claude Bassien. Une réponse à la crise que Nexity veut développer à travers sa nouvelle marque, créée en septembre dernier, Nexity Heritage, regroupant les différentes filiales spécialisées dans la transformation de bâtiments, de friches ou de quartiers et pilotée par Sharon Elbaz.

Une opportunité énergétique

Une stratégie qui permet aussi au promoteur de répondre à ses ambitions environnementales. Pour mémoire, à l'horizon 2030, Nexity vise pour le scope 3 de son activité promotion (cycle de vie des bâtiments livrés, soit 97 % des émissions prises en compte dans le calcul des émissions carbone du groupe) une réduction de 42 % ses émissions de gaz à effet de serre par mètre carré livré par rapport à 2019. Par ailleurs, d'ici à 2025, 150 copropriétés devront avoir été « éco-rénovées », soit 10 000 logements et 3 millions de mètres carrés tertiaires gérés bas carbone. « Nous avons décidé de changer nos procédés de construction et de nouer des partenariats stratégiques, comme avec Saint-Gobain pour utiliser des matériaux innovants (Saint Gobain développe entre autres, un verre bas carbone réduisant de 40 % les émissions, une première mondiale, NDLR) », nous raconte Jean-Claude Bassien.

Dans la même optique, Nexity vient de créer la marque Nexity Solaire, pilotée par Vincent Valiente et dédiée au développement de projets photovoltaïques sur le foncier. Une entité qui travaille avec Nexity Transformation des Territoires, dirigé par Jean-Luc Porcedo et proposant aux collectivités territoriales des solutions de production d'énergies vertes en matière de valorisation foncière.

Des ambitions que Nexity ne veut toutefois pas répercuter sur le client final. « Nous avons initié un travail important sur nos prix de revient liés à la cherté des matériaux due à l'inflation et aussi au coût de l'exemplarité bas carbone. Nous travaillons à une industrialisation de nos procédés, en centralisant les achats et en modélisant les opérations, de manière à ne pas avoir à réinventer à chaque projet », nous précise le directeur général délégué pour qui ambitions vertes doit signifier accompagnement client.

Une réorganisation proche des territoires

Fort de ses 400 implantations en France, Nexity veut être encore plus proche de la demande citoyenne. Ainsi, en marge de la présentation de ses résultats annuels, sa PDG, Véronique Bédague, a annoncé un grand plan de transformation de l'entreprise. « L'idée est d'avoir des patrons de régions qui seront capables d'imaginer le meilleur mélange de produits, le mieux adapté au territoire. Ce modèle nous apportera plus d'agilité en répondant mieux à la demande de terrain et nous permettra de nouvelles baisses de coûts », a-t-elle déclaré. De fait, contraint à un plan de sauvegarde de l'emploi en raison de la crise du logement, le promoteur immobilier a fait de son désendettement sa priorité. Celui-ci a déjà baissé de 43 millions d'euros l'année dernière pour s'établir à 776 millions d'euros à fin 2023. A. M.