Posséder est devenu un métier

Dans les télécoms, le transport, l’hôtellerie, l’immobilier… ce qui était autrefois une seule et même activité se retrouve de plus en plus souvent scindé en deux métiers distincts. Exploiter d’un côté, posséder de l’autre. La logique répond à des questions à la fois comptables et d’exploitation. Le sujet étant de savoir où se trouve la valeur ajoutée réelle de l’entreprise. Mais derrière cette évolution, la question posée à l’investisseur s’est déplacée : ce qui compte, ce n’est plus uniquement ce que produit l’entreprise et la façon dont elle le produit, mais qui détient ce dont elle dépend réellement pour exercer son activité.

Flotte en leasing

L’aviation en est l’illustration la plus frappante. La part de la flotte mondiale en leasing est passée d’environ 10 % dans les années 1970 à près de 58 % en 2023, franchissant les 50 % dès 2004. En Asie Pacifique comme en Europe, près de 70 % des avions sont aujourd’hui loués ; seule l’Amérique du Nord reste autour de 40 %. L’appareil dans lequel on monte porte pourtant les couleurs d’une compagnie qui l’exploite, organise ses vols et vend ses billets — mais en a cédé le titre à un loueur, qui le replacera auprès d’un autre exploitant à l’échéance du contrat. Faire voler l’avion et détenir l’avion sont devenus deux métiers. La compagnie loue et exploite ; le loueur finance, encaisse les loyers et conserve la valeur de revente.

Ces propriétaires d’un type nouveau pèsent désormais lourd. AerCap, le premier loueur mondial, est devenu un géant en absorbant en 2021 la branche aéronautique de General Electric. Ce loueur gère aujourd’hui plus de 2 000 avions et hélicoptères et porte près de 76 milliards de dollars d’actifs. L’actuelle pénurie de moteurs d’avions dans le monde sert aussi aux loueurs de moteurs, pour remplacer les moteurs en panne ou en maintenance. Ainsi, certains Airbus pourtant encore aptes à voler sont-ils actuellement démantelés, notamment en Espagne, afin de récupérer leurs moteurs pour les louer. Selon le cabinet spécialisé Cirium, un seul réacteur peut se louer 200 000 dollars par mois, soit pratiquement le prix de la location d’un avion… avec ses moteurs. Une activité très lucrative.

Pylônes en location

Le même schéma a gagné les infrastructures télécoms : les pylônes que possédaient les opérateurs sont rachetés par des sociétés spécialisées, comme American Tower, dont le portefeuille mondial est passé d’environ 100 000 sites en 2015 à près de 150 000 aujourd’hui.

Et se déploie également massivement pour les flottes d’entreprises et voitures de fonction : en France, 61 % des véhicules de société neufs sont aujourd’hui mis en service en location longue durée plutôt qu’achetés. On parle de voitures bien sûr, mais aussi de camions ou engins techniques ou de chantier. Véhicules, machines et équipements professionnels confondus, à l’échelle du continent européen, l’ensemble des nouveaux contrats de leasing a doublé entre 2010 et 2024, passant de 224 à 454 milliards d’euros.

Allègement de la dette

Si le mouvement est allé si loin, si vite, c’est d’abord pour une raison de bilan. Sortir un actif de son patrimoine allège la dette apparente, améliore le rendement des capitaux propres et reporte sur un tiers le risque de valeur résiduelle. C’est le métier des foncières spécialisées dans le rachat-relocation : W. P. Carey détient plus de 1 500 immeubles loués à ceux-là mêmes qui les occupaient et les lui ont vendus. Immeubles dont elle tire environ 1,3 milliard de dollars de loyers annuels. L’occupant a transformé des murs immobilisés en capital disponible ; le nouveau propriétaire, lui, encaisse un flux régulier sur un actif qu’il n’exploite pas. Posséder et exploiter sont devenus deux métiers distincts, et c’est le premier qui perçoit la rente.

Cet avantage a ses limites, que les directions financières connaissent bien. En effet, avec la norme IFRS 16, en vigueur depuis 2019, la dette des loyers revient au bilan du locataire : le gain d’affichage s’est en partie refermé. Ce qui demeure tient à une économie plus réelle : un loueur spécialisé va acheter et financer l’actif moins cher, car il achète à plus grande échelle, et en gère mieux la revente que son utilisateur, concentré sur l’exploitation du bien. L’arbitrage entre louer et posséder reste donc sensible au coût du capital et il évolue avec lui : selon les conditions financières du moment, racheter peut à son tour redevenir avantageux. Mais l’essentiel du schéma tient : posséder est devenu un métier plus efficace que la possession dispersée.

Dévalorisation de la possession

La propriété ne disparaît pas pour autant. Mais elle se concentre chez des acteurs spécialisés que sont les loueurs, foncières, captives de constructeurs, ou encore fonds d’infrastructure, qui financent les actifs, en gèrent la valeur résiduelle et les remettent en circulation. L’inversion se lit jusque dans la valeur des entreprises en Bourse. En 1975, les actifs physiques - usines, machines, immeubles, stocks -, représentaient 83 % de la valeur du S & P 500. Fin 2025, ils n’en représentent plus que 8 %, selon Ocean Tomo, cabinet américain de référence sur la valorisation des actifs immatériels. Ce que vaut la première cote mondiale ne tient donc presque plus à ce qu’on peut toucher, mais à des marques, des brevets, des logiciels et des contrats. La mesure est grossière, sensible au niveau des taux, et il faut la lire comme un ordre de grandeur ; mais le sens est sans ambiguïté : ce que les marchés paient a cessé d’être ce que les entreprises possèdent au sens physique.

Louer non plus un bien, mais un accès

Le mouvement atteint jusqu’à l’outil immatériel lui-même. Le logiciel d’entreprise s’achetait - une licence acquise une fois, inscrite à l’actif et amortie, complétée par des mises à jour payantes ; il se loue désormais, porté en charge courante, sans rien à l’actif, suspendu à un droit qui s’éteint le jour où cesse le paiement. Adobe a supprimé la licence perpétuelle de sa suite créative dès 2013, la bureautique de Microsoft a glissé de l’Office qu’on achetait vers l’abonnement Microsoft 365, et le logiciel loué - le SaaS - est devenu le premier poste de la dépense cloud mondiale, autour de 290 milliards de dollars en 2024, selon Gartner. La désimmobilisation qui sortait l’avion ou les murs du bilan atteint ici sa limite : l’actif n’y entre même plus. Mais le logiciel est aussi le point où le schéma se rompt : quand le bail de l’avion s’achève, l’appareil retourne à un loueur qui le replacera. Il demeure un bien, une valeur résiduelle, un recours. En revanche, quand l’abonnement s’arrête, il ne reste rien à reprendre ni à relouer ailleurs. On ne dépend plus d’un propriétaire, mais d’un accès.

Reste la question que ce mouvement pose au dirigeant et qu’on formule rarement. Louer libère du capital et de la flexibilité, tant que l’actif reste abondant et le bailleur, interchangeable. Mais celui qui détient l’avion, le pylône, l’immeuble ou le logiciel finit par tenir aussi le calendrier : c’est lui qui fixe le prix du renouvellement, arbitre la valeur résiduelle, décide à qui l’actif ira ensuite. À partir d’un certain point, la souplesse se renverse en dépendance. Et l’exploitant ne maîtrise plus le bien dont vit son activité. La vraie question n’est donc plus comptable. Elle est stratégique : jusqu’où peut-on ne plus rien posséder de ce dont on dépend ?